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先論好壞,再談包裝金融論壇 先論好壞,再談包裝 先論好壞,再談包裝看預售屋30秒預售屋廣告時,除了計算賣點與時間長度以外,還要分析這些賣點的組成是實質的好壞,還是包裝的好壞,至於包裝還有區分成贈品類的包裝,還是銷售承諾包裝(零付款先收租等保證收租包裝).接著就同類型的預售屋廣告, 畫出「產品賣點強度與包裝強度矩陣圖」,將同一時點的預售屋個案畫在一起比較,這樣就可以掌握該區域的預售屋特性!這部分專案經理的學習重心就是:1.先論好壞,再談包裝(找出可比較基準).2.先切割分析,再綜合比較!(賣點與包裝矩陣圖)以下就是細節操作做法:1.先論好壞,先區分主張的賣點類型,如果以賣點來看,不外是下列四點組成來源(不可以是客戶尊貴類型訴求):1-1.區域環境.1-2.建築設計(建材設備表).1-3.建築團隊.1-4.建材設備等級(加送的衛廚設備).如果以同區域做比較,針對全國性的客源雖可以主打區域環境,但同一區域的建案,就必須比較第2項到第4項!若以建築物的長短期間來看,建築設計(建材設備表)才是長期可以觀察的比較重點!建材設備與建築團隊是屬於短期的包裝手法!所以如果以看預售屋好壞的觀點,先論好壞就必須看建築設計的四個構面:1-2-1.建築規劃.1-2-2.建築結構.1-2-3.建築立面.1-2-4.公共設施與景觀.先看建築設計(建築設備表):先不講空間好不好用與建築平面有關的知識,因為這裡面各功能空間中牽涉到通風採光等空間設計尺度有關的想法!但可以針對整棟建物其他幾個要素可以分辨優缺點:1.單棟建物優於雙棟建物,優於不規則建物(四面採光優於三面,當層排氣優於管道間排氣).2.綠覆率高優於綠覆率低!3.一樓做大廳優於做住家與店面!(專用庭院扣分)4.深入岩盤的基樁優於沒有基樁的建物(筏基深度)!5.免震建物優於沒有制震的建物!所以當我在評估建物時,所謂綠覆率高,單棟,坪數一致的單戶至兩戶的主宅就為首選!接著看建築立面,主要有建築材料與立面設計,全棟石材基本上優於三樓以下石材,更優於三樓以下前面石材,最差的是連一樓都是磁磚,不管是三型磚或二丁掛磚,更不要說是小口磚,但奈米自潔磚高一等級!至於立面設計不外是設計師知名與否!最後就是公共設施的種類與庭園景觀,當然公共設施包含公共設施的種類與公共設施的大小尺度與室內設計好壞!從標準的溫水泳池到不標準的冷水洗腳池,從有宴會廳到只有韻律室,從三溫暖到幾台跑步機,大型標準場所就一定比沒有好,複合型多功能室也一定比沒有好,公有公用庭院也一定比公有專用好,平面大格停車位也一定比機械停車位好,也就是說只有不一樣價格,才有取捨的問題!同樣價格,需要維護費高的設施一定是不好(機械停車場)!以上部分講的是好壞!至於包裝,最常用的有下列幾種用法:1.建築團隊的名氣.2.贈送的建材設備.跟預售屋建築物沒關的包裝有:1.預售中心的豪華外觀.2.預售中心的大廳裝潢.3.預售中心的樣品屋室內設計.最後,分享一個我與小嬰兒的睡前故事:我用3隻小豬講完所有建築結構.我把3隻小豬的故事改編成6隻小豬,把大野狼擴大成颱風,土石流,與地震!講給我二歲與四歲的小女兒聽!這六隻小豬分別蓋了六種房子:1.老大蓋茅草屋(防雨).2.老二蓋木屋(防風).3.老三蓋鋼骨屋(防震)4.老四蓋鋼骨鋼筋屋(防火).5.老五蓋深入地殼屋(防土石流).6.老六蓋免震屋(防震美術館).房子真得很重要,爸爸買給妳!(努力寫書中